Le divisioni immobiliari sono gli atti con cui si arriva allo scioglimento di una comproprietà di un immobile: ad ogni partecipante viene assegnata una porzione del bene in comunione. Ogni partecipante in questo modo ottiene la piena ed esclusiva proprietà del suo “pezzetto” di bene. Ma cerchiamo di capirne di più: vediamo cosa prevedono le normative, come si arriva alla divisione e come funziona.
Cosa sono le divisioni immobiliari e quali normative le disciplinano
Di norma si arriva alla divisione immobiliare su richiesta di almeno uno dei comproprietari. Ciascuno di loro ha infatti la possibilità di chiedere la divisione del bene comune in qualsiasi momento (anche se la legge prevede alcune eccezioni). Lo scioglimento della comunione si perfeziona con un contratto in caso di divisione amichevole o consensuale, oppure con un provvedimento del giudice (divisione giudiziale) se le parti non riescono a trovare un accordo.
Le normative da prendere in considerazione sono tante. Innanzi tutto risultano fondamentali gli articoli del Codice Civile che riguardano la comunione (dal 1100 al 1139). Sempre all’interno del Codice Civile ci sono le norme che disciplinano i vari casi: si parla della divisione ereditaria (dal 713 al 768), della divisione in merito alla comunione dei beni tra coniugi (articolo 159 e seguenti), dello scioglimento delle società semplici, delle società in nome collettivo e delle società in accomandita semplice. Per quanto riguarda la divisione giudiziale, il procedimento è disciplinato dagli articoli 784-791 del Codice di Procedura Civile.
Il procedimento di divisione giudiziale
Si tratta di litisconsorzio necessario perché devono obbligatoriamente essere chiamati a partecipare tutti i comproprietari (e gli eventuali creditori che si oppongono). Nel caso in cui non ci siano contestazioni sul diritto di divisione, il giudice istruttore dispone la divisione, ordinando le varie operazioni, Se invece ci sono contestazioni, la decisione viene rimessa al collegio. Il giudice, che può anche farsi aiutare da un esperto, prepara un progetto di divisione: su questo progetto possono esprimere la loro opinione sia i partecipanti alla comunione che i creditori coinvolti nel procedimento. Se non ci sono contestazioni (o se queste vengono risolte), si sancisce l’esecutività del progetto, con tutte le parti che devono uniformarsi ad esso.
Va detto che nelle divisioni immobiliari può risultare più difficile riuscire a dividere un fabbricato in modo preciso. In questi casi si può trovare una soluzione che preveda una divisione tecnicamente adatta, anche se può risultare squilibrata in termini di percentuali delle quote. La parte che eccede la quota di diritto che viene assegnata ad alcuni comproprietari viene considerata una vendita. In casi di questo tipo si parla di divisione con conguaglio.
La tassazione
Dal punto di vista della tassazione, le divisioni sono regolare dall’articolo 34 del TUR (che spiega come avviene la divisione) e dall’articolo 3 della tariffa parte I allegata al Testo Unico (che indica l’aliquota applicata). L’imposta di registro è sempre pari all’1%, poi ci sono altre spese che variano in base al tipo di divisione. In una divisone senza conguagli l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale ammontano a 200 euro ciascuna, mentre le tasse ipotecarie sono pari a 90 euro e il bollo a 230 euro. In una divisione con conguagli l’imposta ipotecaria e quella catastale è fissa, mentre le tasse ipotecarie e il bollo rimangono uguali (rispettivamente 90 e 230 euro); l’imposta di registro del conguaglio invece varia in relazione al regime (che può essere agevolato o no).